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中小房企战略突围的6张王牌

更多资讯请访问余杭房产网www.yuhang.biz    文章类型: 房产新闻         点击数:58 加入时间:2020/6/22 13:15:57

未来3到5年,中国房地产将如何演变?


爱家有清晰的判断!


1,房地产处于“增量未结束,存量刚开始”的10年过渡阶段。

房地产是传统行业,欧美国家现在依旧有房地产行业,只不过发达国家房地产都普遍进入存量运营为主的时代。


当下中国房地产则处于“增量未结束,存量刚开始”的过渡阶段。

由于中国地大物博且发展不平衡性,导致这个过渡期可能还有10到15年。


截止2019年,中国已经有24个城市二手房交易量超过新房交易量,而且一线城市进入存量运营时代,已经没有太大的住宅开发体量了,所谓中国房地产住宅开发,核心集中在二线和强三线为主。


那么,未来10年房地产增量市场到底还有多大?


对此,根据国家统计局和CRIC测算, 2020-2029年中国房地产依旧有130亿平方米增长空间,但年成交绝对量和增速都将放缓,行业规模进入“高位横盘期”。

2,中小房企在增量市场依旧有发展空间

在130万亿平方米的增量市场下,各类房企如何分割蛋糕?爱家认为:


第一,未来房地产大鱼吃小鱼,但小鱼将永远存在,一个行业不可能剩下全是“大鱼”。


第二,行业稀缺资源并未完全掌握在大房企手中,比如土地资源一方面控制在政府或集体手中,另一方面,非公开土地金主也在全国高度分散,所以中小房企依旧有机会凭借独特竞争优势获取土地资源。


第三,中国房地产职业经理人已经走向成熟,未来大型房企从3万多家下降到1万家乃至更少,但中小房企正在向专业化、职业化转型,为高质量职业经理人提供广阔的发展空间。


3,传统中小房企的突围在于“创新+开放”

增量市场已经到达天花板,唯有真正有合作开放意识、拥有产品竞争力、组织竞争力的少部分中小房企才能够做大做强。


对此,爱家如何创新和开放?老潘观察下来,核心战略上有3大优势:


第一,“产品+美学”的创新。


一个行业只有标准化红利快结束的时候,才真正进入一个品质时代!


当下传统房企产品已经高度同质化,但客户对房子需求正从满足基本遮风避雨、大面积、大尺度等物理功能,新风、智能、品质等环保功能,进入美学、艺术、诗意、尊重等精神需求的新阶段。


因此,有独特IP的细分产品系的中小房企将能杀出一条血路。基于此,爱家集团在2019年重新定位为“生活美学服务商”,以“生活美学”为独特IP打造产品差异化。


美学,本身就是一种生产力。


事实上,中国教育部发文指出,「美育应成日常」。爱家抓住先机,以「生活美学服务商」的先见与行动,打造美学住宅,美学社区,美育活动,让“美育”成为贯穿好房子、好社区的一种常态。


第二,“地产+小镇”的创新。


房企纷纷多元化了,但住宅的体量非常巨大,动辄500亿、800亿,对中小房企而言,很难发现另外一个与地产完全不相关行业去接替地产再发展。


所以,既能发挥传统地产的优势,又赋能新的价值产业和新生活方式,这或许是中小房企战略突围的务实策略。


在浙江安吉白茶原产地——溪龙乡这个中国美丽乡村的江南样板,爱家集团携手安吉政府,投资60亿元,用10年打造一个32平方公里的“爱家·中国安吉白茶小镇。


这个项目不仅成为爱家面向未来10年“地产+小镇”发展模式的旗舰项目,同时也作为践行创新多元化发展的样板项目。


第三,“开放+共赢思维”的创新


下一个25年再出发,要具有开放共赢的思维。


今天,房地产单打独斗的时代结束了,尤其是优质土地、便宜资金、优秀人才获取难度越来越高,因此,开放心态、共赢思维,往往成为资源整合、优势互补的一个关键破局点。


以“开放+共赢思维”,针对钱、地、人全方位整合。比如开放土地股权、比如构建稀缺土地吸纳资金,比如建立与职业经理人相互赋能、共生共享平台。2020年爱家正在开展一场“新战略、新团队、新文化”的超级变革。


老潘总结下来,核心有6大关键举措,这里不妨形象总结为“6张王牌”!


第1张王牌


“地产+小镇”双轮驱动、支撑爱家未来大发展


“小镇+地产”双轮驱动的发展模式,堪称中小房企的一种“战略性”破局。


自2018年李彦漪总裁接管爱家集团之后,就立即启动集团战略转型,在传统地产基础上进行传承和延展。一方面,传统住宅拓展到存量资产升级改造,进一步夯实了立足长三角的根基;另一方面,推动企业战略转型,通过“地产+”创新模式不断涉足文旅、教育、养老等领域的扩张。


立足地产又超越地产,她将传统地产的内涵“扩大了”!


但问题也随之而来,地产规模很大,“地产+”也很多,为何选择“地产+小镇”双轮驱动?


爱家强调——千万不要低估“爱家小镇”的未来力量。


第一,体量巨大。爱家﹒中国安吉小镇占地32平方公里,32平方公里是什么概念?澳门面积才33平方公里。也就是说,未来10年打造的这个超级小镇,简直就是“再造一个澳门”的规模。


第二,政治占位高。小镇所在的安吉,正是习近平主席“青山绿水就是金山银山”两山理论的“发源地”,独特的优势不可替代。在2020年疫情期间,浙江全省文旅项目复工大会也选址在这里,由此可见各级政府对该项目的高度重视和关心。


第三,“长三角一体化”国家战略的大赋能。“长三角一体化”不是区域政策,而是国家级战略的政策利好。也将是中国高质量发展样板区,区域一体化示范区,而安吉白茶小镇也正好是这一国家战略中“乡村振兴”的大型项目之一。


第四,小镇定位领先。安吉白茶小镇一切的出发点都是因为李彦漪总裁想从客户需求角度、客户未来生活方式去提前布局,真正满足未来高压力、快节奏、高收入都市人“精神享受需求”。


这里将是中国白茶产业链的“体验基地”


这里将是“长三角创意返乡和生态旅居的目的地”


所以,未来爱家﹒中国安吉白茶小镇将是创新型地产旗舰项目。


更重要的是,构建“基于小镇规划和高效运营模式”的标准化体系,打造的是一个“诗意经济共同体”的未来战略,堪称爱家一大软性竞争力,将支撑爱家小镇走向全国。


“魅力茶镇、活力茶乡、创意茶谷、浪漫水乡”4大板块即将盛大亮相。


爱家﹒中国安吉白茶小镇,李彦漪总裁已经“全情投入”近三年时间。她坦言:“这个项目值得我去长期投入” 。


如果说地产是“当下”,那么小镇就是“未来”!


如果说地产是“都市生活”,那小镇就是“诗和远方”!


如果说地产是“现金流”,那么小镇就是利润、是超级IP!


未来3到5年,传统地产将全力打造诗意地产IP,力争做到500亿规模; 同时,安吉白茶小镇众多细分IP内容也将逐步亮相,形成双轮驱动。


如何突破500亿?


第2张王牌


开放共赢:打造“土地+资金+人才”的共享平台


大多中小房企做大的瓶颈,是土地、资金、人才等关键资源获取“受限”!


对比下来,大型房企的优势归根结底是获取资源能力强,但这种资源更多体现为招拍挂市场的土地获取。


想要突破核心资源瓶颈,一靠“渠道”创新;二靠“机制”创新。


第一,应对多元化拿地,爱家计划打造一个行业公开投资平台,广泛吸纳全国各地土地资源,开放共赢。


第二,不仅仅是土地资源,民间“资金”合法吸纳将是又一阵地。


在当下中国,无论是实业老板还是资金富足的高净值人群大量存在,但他们投资渠道匮乏,相对而言,房地产股权投资还是收益率较高且稳定的渠道。


过去多年的一个现实是,房地产利润率过高,大股东对小股东要么不愿意开放股权、要么开放之后同股也不同权。


爱家的投资平台,一方面为建筑品质与高周转提速,真正确保较高ROE收益,另一方面将会开放小股东同股同权的分享机制。真正实现共赢。


第三,百强房企洗牌加剧,房地产经理人也会严重过剩,一个值得关注的问题是,这些人掌握的重要人脉资源、土地资源、宝贵信息资源等依旧存在。针对高量级职业经理人,可以携带资源加盟爱家,企业提供创业平台、团队和资金,为其解决平台挂靠与融资问题,这样资源就能源源不断输入并兑现收益。


这是挑战,更多是机遇。


第3张王牌


利用产业优势,多渠道拿地


要做大规模,拿地、拿优质的地、拿便宜的地是关键。


首先,肯定不会放弃招拍挂市场。未来会高度聚焦并深耕长三角,比如长三角某些二线招拍挂市场摇号拿地,一旦获取就有6%的利润,凭运气就能博得一个很好地块,爱家也会积极参与。


其次,土地资源拓展,最关键还是立足自身产业优势,多渠道拿地。


其一,爱家本身就是围绕地产、建筑、旧城改造和产业多元化经营的集团。产业拿地也是一个熟悉和擅长的取地模式。同时积累了很多土地获取通道,比如科技类的光伏光电产业就获取很多大盘土地,而且土地楼板价便宜。


通过相同模式在武汉等准一线城市的名校附近也获取很多优质土地。


何为优质土地?一则面积都在20万方—50万方的超级大盘,二则获地比高达1:10。面积又大,成本又低,显然爱家底牌很足!


其二,针对过去产业拿地和旧城改造等模式,往往是能够根据市场的节奏快慢自如。


启动下一个25年新战略后,必将加速历史地块的开发进程。


第4张王牌


过低杠杆是浪费,释放杠杆到正常水平


中小房企如何突破资金瓶颈?这是个关键问题。


融资核心有三个问题,融资的成本、融资的体量、融资的杠杆红线把控。


相较规模房企而言,业绩在100-300亿小企业贷款难、融资难、融资成本高;且多数中小房企没有上市,融资渠道相对单一,这也反过来制约规模再增长。


对爱家而言,资金并非未来的瓶颈。


第一,其他房企都是降杠杆问题,扩张是升杠杆的问题。


为何这么说?


首先,现在土储多,所有项目都是100%权益;


其次,项目很少有贷款,全靠自有资金去周转;


最后,负债率特别低,未来中低速增长不缺钱,高速增长才需要。


第二,做规模会放杠杆,但不会过高放杠杆。


高杠杆,本身是一把双刃剑,关键是匹配企业发展阶段和做好回款能力。


对这一点,爱家正在系统筹备。


杠杆放大,匹配未来增长预期,杠杆释放还有很大空间。另外从融资手段上也有扩展空间。比如上市、评级、发债、供应链融资都没有做,而且很多项目开发贷也没有做。


未来这些通道,为了发展可以全部打开!


值得强调的是,项目股权融资也是一大举措。


爱家集团执行总裁段静坦言:“这是一个合作共赢的时代,尤其爱家拥有100%权益的土储,完全可以向全行业释放,进行股权融资的同时,和优秀同行合作开发,1+1大于2,进一步把规模做大”。


第5张王牌


人才新战略:选对人,用准人,快速调试到“最佳状态”


房地产走到今天,天时少有了,地利也难了,未来“非常规”增长唯有靠组织,靠人才战略。


从这个角度来看,黑马房企难度系数提高了!


基于此,找到优秀的并且匹配企业发展的人才至关重要!


关于人才新战略,核心有3大思路:


第一, 头部精英人才带动公司各条业务线人才升级。


企业大发展一定要找到行业90分位的职业经理人,尤其是集团总部管理层、各职能中心、一线项目总必须实现头部精英化。显然,整个人才升级要稳打稳扎!


第二, 找到理念一致的自驱型人才。


以新晋执行总裁段静为首的全新高管团队的加入,是一场人才战略启动。这批高管团队同样也是有自驱力和创业精神的人才。


精英重要,认同爱家发展的精英更重要。


未来组织流程完善之后,会迅速开展全方位的激励机制和授权机制。但这个过程中,爱家不愿意“靠金钱来驱动精英”成长,核心是打造在这个平台找到成长价值、高度认同企业发展战略的高水准人才。


事实上,优秀的人才心里很明白,付出才会得到,尤其是自己能力和眼界。自驱性是天然的,只有事情做好了这些收入和升值机会自然会来。


第三,优秀人才不是选出来的,而是用出来的,是持续赛马出来的。


任何事情很难一开始就做到十全十美,一定会有一个验证和调试的过程,所谓优秀人才,是在选对人、用对人,且双向验证后调整到一个最好的状态。


第6张王牌


推行三大文化观:奋斗文化、品质文化、共建共享文化


爱家进入高速发展通道,尤其进入“地产+小镇”双轮驱动的新模式、二代接班后带来企业模式的全方位转型、高质量职业经理人与爱家老人融合……


这些战略转变过程中,企业文化——作为企业最底层、影响员工最深远的部分,又将如何打造?


为此,老潘了解到企业文化是爱家长久以来一直高度重视,且将继续传承,同时也会不断创新,当前主要推行三大文化观:


第一,奋斗文化。


发展,是硬道理。


未来将两条腿走路:一条腿是地产快速扩张,力争又快又好;另一条腿以小镇作品导向,概念文化创新。时间就是赛道,进入“二次创业”的战斗状态,奋斗文化是必然。


这辆赛车已经开启了下一个25年再奔跑的模式,不会因为任何一个人而停下。


第二,品质文化。


爱家做建筑,一直奉行品质先行,是核心之本,未来品质文化将一如既往保持。


产品标准化时代结束后,客户居住需求已经进入美学、艺术、诗意、尊重等精神需求的新阶段。尤其是在人均GDP突破1万美元后,文旅、小镇、娱乐等产业将相继进入快速成长期,因此,立足“生活美学服务商”的定位,为客户提供更多美学产品、美学人居、美学社区,美学小镇。


美学,本身就是一种生产力。


美学,本身就是澎湃的市场需求!


第三,从家文化到共生共赢文化。


作为一家老牌上海房企,以前更多是家文化,企业创始人一马当先,是一种“大家长制”的关爱。如今,二代海外留学归来接班后,企业文化正发生一个新时期传承和与时俱进再升华的改变。


以开放、自驱、共生共赢文化,激活爱家所有的管理层和员工。建立一个“共生、共建、共享”的平台,真正彼此成就,把所有人激情和能力释放出来,而这正是二代掌舵人最明显的特点。


小结


地产代表现在


小镇代表未来


这家老牌上海房企,以“二次创业”再出发的年轻心态,正在开展一场基于“新战略、新团队、新产品、新文化、新机制、新平台”全方位的变革,态度是坚决的,行动是敏捷的,变化是鲜明的,一个大踏步前进的“新爱家”跃然纸上!


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出处:今日头条
 
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